בתים משותפים מהווים מסגרת מגורים נפוצה בישראל. על פי חוק המקרקעין, בית משותף הוא בניין שיש בו שתי דירות או יותר של בעלים שונים, ויש בו רכוש משותף. בתור בעלי דירה בבית משותף, לתושבים יש זכויות וחובות כלפי שאר הדיירים וכלפי הבית המשותף, כמו תשלום דמי ניהול, השתתפות בתיקונים, שמירה על המתקנים המשותפים ועוד. לעיתים מתגלות מחלוקות בין הדיירים. במקרים אלה ניתן להגיש תביעה למפקח על הבתים המשותפים במשרד המשפטים.
מהי הגשת תביעה למפקח על בתים משותפים
המפקח על הבתים המשותפים הוא גוף ממשלתי הכפוף למשרד המשפטים. תפקידו לפקח על התנהלותם התקינה של הבתים המשותפים בישראל בהתאם לחוק המקרקעין ולטפל במחלוקות בין דיירים. כאשר יש מחלוקת שלא ניתנת ליישוב בהסכמה בין הדיירים, ניתן להגיש תביעה אזרחית למפקח. התביעה יכולה לעסוק בנושאים שונים הקשורים לניהול האגודה או לזכויות וחובות ההדדיות בין הדיירים.
דוגמאות לתביעות נפוצות:
- אי תשלום דמי ניהול או ועד בית
- הפרעה לשימוש סביר ברכוש המשותף
- ביצוע שינויים בניגוד לתקנון הבית המשותף
- אי ביצוע תיקונים או שיפורים נחוצים ברכוש המשותף
התובע יכול להיות דייר בודד או קבוצת דיירים. הנתבע יכול להיות דייר אחר, ועד הבית, הנהלת אגודת הדיירים או האסיפה הכללית. מידע נוסף הנושאים אלה ניתן למצוא באתר https://www.sultanlaw.co.il/
תפקידו של עורך דין בהגשת התביעה
הליך הגשת התביעה וניהולה מול המפקח על הבתים המשותפים כרוך בהיבטים משפטיים מורכבים. לכן, מומלץ להיעזר בליווי עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין.
עורך הדין יוכל לסייע במגוון היבטים:
- ייעוץ בנוגע לעילות התביעה וסיכוייה
- ניסוח התביעה והגשת המסמכים הנדרשים
- ייצוג משפטי מול המפקח בדיונים וחקירות
- איסוף ראיות תומכות כגון מסמכים, תצהירים וחוות דעת מומחים
- ניהול משא ומתן להסדר פשרה
בנוסף, עורך הדין יכול לייעץ האם כדאי להגיש תביעה ומהם הסיכויים לזכות בה לאור העובדות והראיות הקיימות.
כתב התביעה ותוכנו
כתב התביעה הוא המסמך המרכזי שיש להגיש למפקח על מנת לפתוח בהליך משפטי.
כתב התביעה צריך לכלול את הפרטים הבאים:
- זהות התובע/ים והנתבע/ים
- תיאור העובדות והאירועים שהובילו להגשת התלונה
- הסעד המבוקש מהמפקח – צו מניעה, פיצוי כספי, ביטול החלטה וכדומה
- נימוקים משפטיים התומכים בעילת התביעה ובסעד המבוקש
- ראיות תומכות כגון מסמכים, תצהירים, צילומים וכו'
עורך הדין ידאג לנסח את כתב התביעה בצורה בהירה ומנומקת, תוך התבססות על הדין הרלוונטי למחלוקת.
שלבי הטיפול בתביעה אצל המפקח
לאחר הגשת התביעה, המפקח על הבתים המשותפים פותח בהליך בדיקה וטיפול שכולל מספר שלבים עיקריים:
- אישור קבלת התביעה והעברתה לנתבעים
- הנתבעים נדרשים להגיב לתביעה בכתב תוך 45 ימים
- קיום דיון ראשוני בין הצדדים אצל המפקח
- זימון לדיון מקדמי נוסף או לדיון הוכחות
- מתן החלטה על ידי המפקח – דחיית התביעה, קבלה מלאה או חלקית שלה, או מתן צו מניעה/צו עשה
במהלך שלבי הדיון, עורך הדין ייצג את התובע, יציג ראיות וינהל משא ומתן עם הנתבעים למציאת פתרון. שלב זה יכול להימשך חודשים רבים בהתאם למורכבות המקרה.
